某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）设月最低租金为A。
第1年：自有资金年初支出200万元；年末收入400×8000＝320（万元）；
第2年：自有资金年初支出400万元；年末收入600×7800＝468（万元）；
年末支出本息和：P×i×n＋P＝400×10%×2＋400＝480（万元）；
第3年末：净经营收入＝1000×A×60%×（1－30%）×12＝5040A（元）；
第4年末：净经营收入＝1000×A×70%×（1－30%）×12＝5880A（元）；
第5年末：净经营收入＝1000×A×80%×（1－30%）×12＝6720A（元）；
第6～50年末：净经营收入＝1000×A×90%×（1－30%）×12＝7560A（元）。
（2）净现值＝0，可求最低月租金水平：
令ic＝16%，则：
0＝[－200－（400－320）/（1＋16%）－（480－468）÷（1＋16%）2]×10000＋5040A÷（1＋16%）3＋5880A÷（1＋16%）4＋6720A÷（1＋16%）5＋7560A÷16%×[1－1÷（1＋16%）45]÷（1＋16%）5
解得：A＝86.45（元/m2）。
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