张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供的年利率为8%，期限为10年，按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年初便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。
（1）编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。
（2）试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）①编制甲方案的资本金现金流量表，如表8-1所示（单位：万元）。
表8-1 甲方案的资本金现金流量
年还本付息：
②编制乙方案的资本金现金流量表，如表8-2所示（单位：万元）。
表8-2 乙方案的资本金现金流量
（2）用差额投资内部收益率法进行方案比选
①进行单一方案评价
由NPV甲＞0可知，甲方案可行。
由NPV乙＞0可知，乙方案可行。
②用差额投资内部收益进行方案比选
因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表，如表8-3所示。
表8-3 现金流量表
③计算（乙－甲）差额内部收益率
令i1＝16%：
令i2＝17%：
则财务内部收益率为：
因为FIRR＝16.83%＞15%，所以乙方案优于甲方案。
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