某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费），其他工程费为建造成本的6%，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6%，预计建成后售价为10000元/m2。项目开发周期为3年，前期1年，建造期2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为8%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。试求该项目开发商的成本利润率。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）项目总开发价值
①项目建筑面积：5000×7＝35000（m2）；
②项目总销售收入：35000×10000＝35000（万元）；
③销售税费：35000×6%＝2100（万元）；
④项目总开发价值：35000－2100＝32900（万元）。
（2）项目总开发成本
①土地成本：6000万元；
②建造成本：35000×4000＝14000（万元）；
③其他工程费：14000×6%＝840（万元）；
④开发期间税费等其他费用：800万元；
⑤管理费：
a．土地管理费：6000×3.5%＝210（万元）；
b．建设期管理费：（14000＋840＋800）×3.5%＝547.40（万元）；
c．管理费合计：757.40万元；
⑥销售费用：
a．市场推广费：35000×1%＝350（万元）；
b．销售代理费：35000×2%＝700（万元）；
c．销售费用合计：1050万元；
⑦财务费用
a．土地费用利息：
6000×[（1＋8%/4）3×4－1]＝1609.45（万元）
b．土地管理费利息：
210×[（1＋8%/4）（1/2＋2）×4－1]＝45.99（万元）
c．建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费用利息：
（14000＋840＋800＋547.40）×[（1＋8%/4）（2/2）×4－1]＝1334.36（万元）
d．融资费用：
（1609.45＋45.99＋1334.36）×10%＝298.98（万元）
e．财务费用总计：
1609.45＋45.99＋1334.36＋298.98＝3288.78（万元）
⑧项目总开发成本：
6000＋14000＋840＋800＋757.40＋1050＋3288.78＝26736.18（万元）
（3）开发商利润：32900－26736.18＝6163.82（万元）。
（4）成本利润率：（6163.82/26736.18）×100%＝23.05%。
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