某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资金财务净现值和财务内部收益率。
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）计算资本金财务净现值FNPV：
①第2年末至第5年末资本金年净现金流量
第2年年末至第5年年末写字楼每年有效毛收入＝10000m2×960元/m2×85%＝816（万元）。
第2年年末至第5年年末酒店客房每年有效毛收入＝180元/（间·天）×365天×210间×90%＝1241.73（万元）。
第2年年末至第5年年末资本金年净现金流量＝（816万元＋1241.73万元＋600万元）×（1－45%）＝1461.75（万元）。
②第6年末资本金年净现金流量
第6年末该项目年有效毛收入＝5000m2×960元/m2×95%＋160元/（间·天）×365天×210间×80%＋400万元＝1837.12（万元）。
第6年末资本金年净现金流量＝1837.12万元×（1－55%）＝826.70（万元）。
③第7年末至第20年末资本金年净现金流量
第7年末至第20年末写字楼每年有效毛收入＝5000m2×960元/m2×95%＝456（万元）。
第7年末至第20年末酒店每年有效毛收入＝200元/（间·天）×365天×310×90%＝2036.70（万元）。
第7年末至第20年末该项目年净收益＝（456万元＋2036.70万元＋800万元）×（1－50%）＝1646.35（万元）。
第7年末至第9年末每年还本付息额：
第7年末至第9年末资本金年净现金流量＝1646.35万元－776.07万元＝870.28（万元）。
第10年末至第20年末资本金年净现金流量＝1646.35（万元）。
④第20年末转让净收入＝5000（万元）。列自有资金现金流量表（单位：万元）如下：
（2）利用内插法计算财务内部收益率，其计算公式为：
i1＝8%时，NPV1＝368.50；
设i2＝9%，与（1）计算过程一致可得NPV2＝－798.22。
FIRR＝i1＋NPV1÷（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1）＝8%＋368.50÷（368.5＋798.22）×1%＝8.32%。
因为NPV1＝368.50万元＞0，FIRR＝8.32%＞8%，故该项目从资本金投资的角度看可行。
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