张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：
1.如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？
2.如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？
3.该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？
正确答案及解析
正确答案
解析
1.答案：如果张某购房的目的是投资，购房后用于出租，该阶段租约对张某的影响为：应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较。
（1）若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；
（2）若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。
2.如果张某的购房目的是自住，且希望立即入住，现有租约对张某确定该住宅的买入价有显著影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。
3.（1）该住宅的最终成交价格不会由张某所确定的买入价完全决定。其最终成交价格应以市场价为主来确定。
（2）原因：成交价格简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。它是已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情的了解程度，出售或购买的动机或急迫程度，交易双方之间的关系、议价能力和技巧，卖方的价格策略等的不同而不同。卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。
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