市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。
请问：采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与价值时点相差3年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？
正确答案及解析
正确答案
解析
答案：（1）采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑的主要因素有：
①可比实例房地产应与估价对象房地产相似，即可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，即在区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构方面相同或相近的房地产内。
②可比实例的交易方式应适合估价目的。
③可比实例的成交日期应接近价值时点。一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。
④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。这是要求可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
（2）假如有一交易实例的成交日期与估价对象的价值时点相差3年，则不宜将此交易实例选作可比实例。因为成交日期与估价时点相差时间过长，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正，一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年。在特殊情况下，如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年。
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