某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，估价委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与估价委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与估价委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
正确答案及解析
正确答案
解析
答案：房地产估价师这样做的理由有：
（1）估价报告中的待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义不相同。估价报告中的净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分；而财务报表中的年净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等。
（2）收益年限与建筑物的剩余经济寿命含义不同。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限。建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。
（3）估价采用的成本与估价委托人提供的成本数据不同。房地产估价中所用的成本应是估价时点的社会平均客观成本；估价委托人所提供的实际成本是历史的，不一定是社会平均客观成本。
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