某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适。
请问：该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）该门面当前交易的合理价格水平应为：4000－（500＋2220/148）＝3485（元/m2），即只要买方付出价格在（3485元/m2＋应由买方缴纳税费）以下就行。
（2）理由：
房地产估价应遵循独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则。从最高最佳利用原则考虑，买主的出价偏低。最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。按最高最佳利用原则评价，评估对象现状不是最高最佳利用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m2，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m2的水平。故买方实际支付价格＝3485元/m2＋应由买方交纳税费。
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