（2016年） 2020 年 1 月 10 日，甲公司与 A 银行签订借款合同，约定：借款金额 550 万，年利率 6.5 ％；借款期限 1 年。同日，甲公司将其一宗土地的建设用地使用权抵押给 A 银行，双方签订了书面抵押合同，并于 1 月 11 日办理了抵押登记。 A 银行还要求甲公司提供其他担保，于是甲公司请求其关联企业乙公司为该笔借款提供保证担保。 2020 年 1 月 15 日， A 银行与乙公司签订了保证合同，约定乙公司对甲公司的借款债务承担连带责任。抵押合同和保证合同对于 A 银行实现担保权的顺序均未作约定。
2020 年 1 月 25 日， A 银行在向甲公司发放贷款时预扣了该笔贷款的利息 35.75 万元。
2020 年 2 月，甲公司在已设立抵押权的建设用地上，开始建造建筑物 M 。
2021 年 1 月，因甲公司无法归还到期借款的本息， A 银行要求乙公司承担保证责任，但乙公司主张， A 银行应先行使抵押权。
经评估，抵押的建设用地使用权连同建筑物 M 价值为 800 万元，其中建筑物 M 的价值为 300万元。不考虑评估、拍卖的税费。
要求：
根据上述内容，分别回答下列问题：
（ 1 ） A 银行的抵押权何时设立？并说明理由。
（ 2 ）甲公司向 A 银行实际借款的本金是多少？并说明理由。
（ 3 ）乙公司主张 A 银行应先行使抵押权是否合法？并说明理由。
（ 4 ）建筑物 M 是否为抵押物？并说明理由。
（ 5 ）乙公司是否需要承担保证责任？并说明理由。
正确答案及解析
正确答案
正确
解析
1.A 银行的抵押权于 2020 年 1 月 11 日设立。
根据规定，以建设用地使用权设定抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。
2.甲公司向 A 银行实际借款的本金是 514.25 万元。
根据规定，借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。在本题中，实际借款的本金＝ 550 － 35.75 ＝ 514.25 （万元）。
3.乙公司的主张合法。
根据规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。
4.建筑物 M 不是抵押物。
根据规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
5.乙公司需要承担保证责任。
因为债权人 A 银行就建设用地使用权可以优先受偿的金额为 500 万元（ 800 万元－ 300 万元），明显不足以清偿全部借款本息，不足清偿的部分， A 银行有权要求乙公司承担保证责任。
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