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(2015年) 2015 年 3 月,甲公司与乙公司签订的租赁合同约定:甲公司将其面积为 500 平方米的办公用房出租给乙公司,租期 25 年,租金每月 1 万元,以每年官方公布的通货膨胀率为标准逐年调整,乙公司应一次性预付两年的租金。合同签订后,乙公司依约支付租金,甲公司依约交付了该房屋。

2020 年 6 月,乙公司为改善条件,未经甲公司同意,在该房屋内改建一间休息室,并安装了整体橱柜等设施。甲公司得知后要求乙公司拆除该休息室及设施,乙公司拒绝。其后该地区房屋价格飙升,租金大涨,甲公司要求提高租金,乙公司拒绝。甲公司遂欲出售该房屋,并通知了乙公司,乙公司表示不购买。甲公司于 2021 年 1 月将该房屋出售给丙公司,并办理了所有权转移登记手续。

要求:

根据上述内容,分别回答下列问题:

( 1 )租赁合同约定的 25 年租期效力如何?简要说明理由。

( 2 )甲公司是否有权要求乙公司拆除休息室及设施?简要说明理由。

( 3 )甲公司将房屋出售给丙公司后,租赁合同是否继续有效?简要说明理由。

正确答案及解析

正确答案

正确

解析

1.20 年之内的部分有效,超过的 5 年无效。

根据规定,租赁合同的期限不得超过 20 年,超过 20 年的,超过部分无效。

2.甲公司有权要求乙公司拆除休息室及设施。

根据规定,承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

3.租赁合同继续有效。

根据规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

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