2020 年 3 月，某县房地产开发企业开发的房地产项目进行土地增值税清算，该房地产开发企业提供的资料如下：
（ 1 ） 2 015年9月以18000万元协议购买用于该房地产项目的一宗土地，并缴纳了契税。
（2）2016年3月开始动工建设，发生开发成本6000万元，小额贷款公司开具的贷款凭证显示利息支出3000万元（按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息为2000万元）。
（3）2018年12月该房地产项目竣工验收，扣留建筑安装施工企业的质量保证金600万元，未开具发票，但企业已将其计入开发成本6000万元中。
（4）2020年1月该项目已销售可售建筑面积的90%，共计取得含税收入54000万元，可售建筑面积的10%以成本价出售给本企业职工。
（5）该企业已预缴土地增值税1080万元。
（其他相关资料，当地适用的契税税率为 3% 。企业选择简易计税方法缴纳增值税。其他房地产开发费用扣除比例为 5% ，当地允许扣除地方教育附加）
要求：根据上述资料，回答下列问题。
（ 1 ）简要说明该企业应进行土地增值税清算的理由。
（2）计算该企业清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付的金额。
（3）计算该企业清算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计数（不考虑印花税）。
（ 4 ）计算该企业清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（5）计算该企业清算土地增值税时应补缴的土地增值税
正确答案及解析
正确答案
解析
（1）该项目对外销售可售建筑面积的 90% ，剩余 10% 以成本价出售给职工，相当于该项目全部销售，属于企业应当进行土地增值税清算的范围。
（ 2 ）契税应纳税额 =18000 × 3%=540 （万元）
取得土地使用权支付金额 =18000+540=18540 （万元）
（ 3 ）含税的转让收入 =54000/90%=60000 （万元）
准予扣除的城建税、教育费附加、地方教育附加 =60000/ （ 1+5% ）× 5% ×（ 5%+3%+2% ）
=285.71 （万元）
（ 4 ）开发成本 =6000-600=5400 （万元）
开发费用 =2000+ （ 18540+5400 ）× 5%=3197 （万元）
加计扣除金额 = （ 18540+5400 ）× 20%=4788 （万元）
扣除项目合计 =18540+5400+3197+285.71+4788=32210.71 （万元）
（ 5 ）增值额 =60000/ （ 1+5% ） -32210.71=24932.15 （万元）
增值率 =24932.15/32210.71 × 100%=77.40%
适用的税率为 40% ，速算扣除系数为 5% 。
应纳的土地增值税 =24932.15 × 40%-32210.71 × 5%=8362.32 （万元）
应补缴的土地增值税 =8362.32-1080=7282.32 （万元）。
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