2020年1月1日，甲公司就某写字楼的第18层与乙公司签订了一份租赁协议。
有关资料如下：
(1)不可撤销租赁期为5年，不含税租金为每年10万元；在第5年年末，甲公司有权选择以每年10万元续租5年，也有权选择以200万元购买该楼层。每年租金应于每年年初支付。
(2)为获得该项租赁，甲公司发生的初始直接费用为4万元，其中，3万元为向该楼层前任租户支付的款项，1万元为向促成此租赁交易的房地产中介支付的佣金。
(3)作为对甲公司的激励，乙公司同意补偿甲公司1万元的佣金。
(4)甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为每年5％，该利率反映的是甲公司以类似抵押条件借入期限为10年、与使用权资产等值的相同币种的借款而必须支付的利率。
(5)甲公司在租赁期开始日评估认为，可以合理确定将行使续租选择权，而不会行使购买选择权。
(6)甲公司选择自租赁期开始的当月对使用权资产计提折旧，折旧方法为直线法。
(7)在2023年，该房产所在地房价显著上涨，甲公司预计租赁期结束时该写字楼的第18层的市价为400万元，甲公司在2023年年末重新评估后认为，能够合理确定将行使上述购买选择权，而不会行使上述续租选择权。截至2023年年末，甲公司尚未作出将行使上述购买选择权的最终决定。
(8)在2024年年末，甲公司实际行使了购买选择权。
其他资料：
(1)甲公司于2020年1月1日即取得上述楼层的控制，将其用于公司日常办公。
(2)(P／A，5％，4)=3．5460；(P／F，5％，4)=0．8227；
(P／A，5％，5)=4．3295；(P／F，5％，5)=0．7835；
(P／A，5％，9)=7．1078；(P／F，5％，9)=0．6446；
(P／A，5％，10)=7．7217；(P／F，5％，10)=0．6139。
(3)假设不考虑相关税费影响。
要求：
(1)判断甲公司该项租赁的租赁期，并说明理由。
(2)计算甲公司在租赁期开始日应确认的租赁负债和使用权资产，并编制甲公司在租赁期开始日的相关会计分录。
(3)计算甲公司在2020年应确认的融资费用和对使用权资产应计提的折旧额，并编制甲公司在2020年的相关会计分录。
(4)判断甲公司在2023年年末是否应重新计量租赁负债，并说明理由。
(5)编制甲公司行使购买选择权的相关会计分录。
正确答案及解析
正确答案
解析
(1)甲公司该项租赁的租赁期为10年。
理由：该项租赁的不可撤销租赁期为5年，甲公司有权选择以每年10万元续租5年，也有权选择以200万元购买该房产。
甲公司在租赁期开始日评估认为，可以合理确定将行使续租选择权。
(2)甲公司在租赁期开始日应确认的租赁负债=10×(P／A，5％，9)=71．08(万元)；
甲公司在租赁期开始日应确认的使用权资产=10+10×(P／A，5％，9)+4-1
=10+10×7．1078+4-1
=84．08(万元)。
甲公司在租赁期开始日的相关会计分录如下：
借：使用权资产84．08
租赁负债——未确认融资费用18．92
贷：租赁负债——租赁付款额90
银行存款13
(3)甲公司在2020年对使用权资产应计提的折旧额：84．08／10=8．41(万元)。
借：财务费用(71．08×5％)3．55
贷：租赁负债——未确认融资费用3．55
借：管理费用8．41
贷：使用权资产累计折旧8．41
(4)甲公司在2023年年末不应重新计量租赁负债。
理由：该房产所在地区的房价上涨属于市场情况发生的变化，不在甲公司的可控范围内。
因此，虽然该事项导致购买选择权及续租选择权的评估结果发生变化，但甲公司不需重新计量租赁负债。
(5)甲公司在2021年应摊销的融资费用=[71．08-(10-3．55)]×5％=3．23(万元)。
甲公司在2022年应摊销的融资费用=[71．08-(10-3．55)-(10-3．23)]×5％=2．89(万元)。
甲公司在2023年应摊销的融资费用=[71．08-(10-3．55)-(10-3．23)-(10-2．89)]x5％=2．54(万元)。
甲公司在2024年应摊销的融资费用=[71．08-(10-3．55)-(10-3．23)-(10-2．89)-(10-2．54)]×5％=2．16(万元)。
甲公司行使购买选择权的相关会计分录：
借：固定资产196．58
使用权资产累计折旧(8．41×5)42．05
租赁负债——租赁付款额50
贷：使用权资产84．08
租赁负债——未确认融资费用(18．92-3．55-3．23-2．89-2．54-2．16)4．55
银行存款200
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